Tư vấn Luật

Điểm mới của Luật kinh doanh bất động sản 2014

Điểm mới của Luật kinh doanh bất động sản 2014
Điểm mới của Luật kinh doanh bất động sản 2014 có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2015

Từ ngày 01/07/2015, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có hiệu lực thi hành, thay thế Luật Kinh doanh bất động sản 2006. Luật nổi bật những điểm mới sau:

  1. Tăng vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản:

Luật kinh doanh bất động sản 2014 tăng vốn pháp định của doanh nghiệp từ 6 tỷ đồng (theo Luật kinh doanh bất động sản 2006) lên 20 tỷ đồng. Những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang hoạt động mà chưa đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của Luật này thì phải bổ sung đủ các điều kiện trong thời hạn 01 năm kể từ ngày 1/7/2015.

Tuy nhiên, các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản không phải đáp ứng điều kiện về vốn pháp định.

  1. Bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

Luật KDBĐS 2014 đã bổ sung nhiều quy định về hoạt động kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai, cụ thể:

Việc kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện khi BĐS đó có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng,… và sau khi được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thông báo về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Cần lưu ý, đối với BĐS hình thành trong tương lai là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì chỉ được đưa vào kinh doanh khi có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết.

Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng. Trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận này cho bên mua, bên thuê mua.

Bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng dự án, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình và chuyển nhượng hợp đồng mua bán.

Thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, ngoài các quyền cơ bản khác như yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, thuê mua nhà, bàn giao nhà đúng thời hạn, còn có quyền đòi bồi thường thiệt hại trong trường hợp do lỗi của bên bán, bên cho thuê mua;…

  1. Mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước

Trong khi Luật KDBĐS 2006 quy định rất khái quát thì Luật KDBĐS 2014 đã quy định chi tiết phạm vi, hình thức kinh doanh BĐS đối với từng chủ thể kinh doanh BĐS. Đơn cử như các trường hợp: đối với nhà ở, công trình xây dựng đã tạo lập, các tổ chức, cá nhân trong nước được mua, mua để bán, cho thuê, cho thuê mua hoặc cho thuê lại; Đối với đất được Nhà nước giao hoặc công nhận quyền sử dụng đất thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; Đối với đất được Nhà nước cho thuê hoặc thuê từ tổ chức, hộ gia đình cá nhân khác thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất,…

  1. Quy định mới về kinh doanh dịch vụ bất động sản

Luật KDBĐS 2014 đã loại bỏ một số dịch vụ BĐS như định giá, đấu giá, quảng cáo BĐS. Theo đó, từ ngày 1/7/2015, các dịch vụ BĐS được kinh doanh bao gồm dịch vụ môi giới, tư vấn, quản lý BĐS và sàn giao dịch BĐS.

  1. Quy định về việc bắt buộc thành lập doanh nghiệp hoặc đăng ký nộp thuế kinh doanh dịch vụ bất động sản:

Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Nếu không thành lập doanh nghiệp, thì cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.

  1. Quy định về Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động:

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.

Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận. 

Tin mới
TƯ VẤN BẤT ĐỘNG SẢN
Cho thuê

CT4 Vimeco

Cần mua đầu tư dự án bđs

97 láng hạ

CHÚNG TÔI TRÊN FACEBOOK

Cho thuêĐầu tư
Dự án THT Đại MỗCT4 Vimeco
 
 
 
 
Thiết kế website    
 
^ Về đầu trang